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Acheter une maison en France : ce qu’il faut savoir

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Acheter une maison en France : ce qu’il faut savoir

Les lois françaises sur l’immobilier sont très spécifiques. Des contrats aux enquêtes, l’ensemble du processus est différent de l’achat d’une maison en Angleterre, et cela vaut donc la peine de faire des recherches. Passons en revue certaines des choses que vous devez savoir.

Trouver le bien immobilier idéal

Agences immobilières, ventes aux enchères ou ventes privées directes. Assurez-vous que tout agent immobilier est membre d’un organisme professionnel approprié en recherchant les acronymes FNAIM, SNPI, UNIS ou CNAB.

Options de propriété

Avant de commencer, vous devez savoir clairement comment vous serez propriétaire de votre bien.

Il existe trois modes de propriété courants en France :

  1. en indivision,
  2. en tontine
  3. ou par le biais d’une société civile immobilière (SCI).

Si vous achetez avec quelqu’un d’autre (votre partenaire, par exemple), vous devez acheter en indivision afin de protéger les intérêts des deux parties. Vous devrez choisir entre la propriété en indivision ou en tontine :

La propriété en tontine

vous possédez des parts égales et si l’un d’entre vous décède, l’autre devient le seul propriétaire. Vous ne pouvez pas ajouter une clause de tontine après l’achat, il faut donc le faire dès le départ.

L’indivision

Le rapport de propriété est libre et, en cas de décès de l’un d’entre vous, sa part du bien peut être léguée à la personne de son choix dans son testament.
Il s’agit d’une description simplifiée des options. Vous devrez discuter avec votre notaire de la meilleure option pour votre situation personnelle.

Vous entendrez peut-être parler de la possibilité de posséder un bien immobilier par le biais d’un véhicule appelé

Société Civile Immobilière

Il s’agit d’une société créée dans le but exprès de posséder et de gérer un bien immobilier. Il y a plusieurs raisons pour lesquelles les gens font cela – par exemple, pour contourner les lois françaises sur la succession ou pour obtenir certains avantages fiscaux – mais les avantages sont progressivement érodés et c’est maintenant une forme moins courante de propriété immobilière.

La propriété conjointe d’un bien immobilier peut soulever des problèmes de succession, en particulier si des enfants sont impliqués : en vertu des lois françaises sur la succession, vous êtes obligé de laisser à vos enfants une proportion déterminée de vos biens. Vous ne pouvez pas laisser tous vos biens à votre conjoint. Dans tous les cas, vous devez demander conseil et rédiger un testament adapté au mode de propriété que vous avez choisi et à votre situation personnelle.

Convenir de l’achat

Une fois que vous avez trouvé la propriété de vos rêves et que vous avez convenu d’un prix, l’étape suivante est généralement le contrat proprement dit. Contrairement à ce qui se passe au Royaume-Uni, il n’y a pas d’accord « vendu, sous réserve de contrat ». Parfois, l’agent immobilier ou le vendeur peut vous demander de faire une offre écrite formelle (offre d’achat), mais cela constituerait techniquement un contrat d’achat, soyez donc prudent.

Le contrat

La rédaction du contrat est l’affaire du notaire, un juriste indépendant nommé par l’État. Le notaire est tenu de faire respecter la loi plutôt que les intérêts de son client et agit donc généralement à la fois pour l’acheteur et le vendeur. Pour les Britanniques, cela peut sembler étrange et si vous n’êtes pas à l’aise, vous avez le droit de désigner un autre notaire pour s’occuper des choses de votre côté. Les deux notaires se partageront les honoraires, ce qui n’entraîne aucun coût supplémentaire.

Le premier document contractuel est le Compromis de Vente qui définit les principales conditions de l’accord. À la signature de ce document, l’acheteur doit normalement verser un dépôt de 10 % qui est conservé par le notaire.

Une fois le document signé, l’accord est conclu, sauf dans deux cas :

En tant qu’acheteur, vous disposez d’une période de réflexion de 10 jours pendant laquelle vous pouvez vous retirer de la vente sans pénalité (le vendeur n’a pas cette possibilité et s’engage maintenant à vous vendre).

Si les clauses conditionnelles (clauses suspensives) que vous avez inscrites dans le contrat ne sont pas respectées, vous pouvez vous retirer de la vente, il est donc très important que vous y réfléchissiez et que vous vous assuriez que le notaire les intègre.

Vous pouvez, par exemple, subordonner la vente aux conditions suivantes :

  • la réalisation par le vendeur de certains travaux ou réparations
  • votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire ou à vendre un autre bien pour financer l’achat
  • l’obtention d’un permis de construire pour les modifications que vous souhaitez apporter à la propriété
  • les résultats d’une étude structurelle.

Le Compromis précisera la date à laquelle vous devrez signer le contrat principal, l’Acte Authentique. Une fois celui-ci signé, le bien est à vous.

Enquêtes et recherches

Le vendeur est tenu de commander un certain nombre d’enquêtes professionnelles dans le cadre du processus de vente. Celles-ci sont collectivement connues sous le nom de Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Il existe dix rapports, mais certains ne sont exigés que dans certaines régions ou pour les biens dépassant un certain âge :

  1. Amiante
  2. Plomb
  3. Termites
  4. Efficacité énergétique
  5. Risques naturels ou industriels
  6. Installations de gaz
  7. Câblage électrique
  8. Fosses septiques
  9. informations sur les mérules
  10. Étude géotechnique (si vous vous trouvez dans une zone à risque de mouvement de terrain).

Si vous souhaitez une étude structurelle complète, vous devrez la commander et la payer vous-même. Idéalement, vous devriez vous assurer que le contrat vous permet de vous retirer si le résultat de l’expertise n’est pas satisfaisant, mais il est peu probable que cela soit acceptable pour le vendeur ou le notaire ; il est donc préférable de réaliser une expertise avant de signer le contrat de vente. Comme il n’y a pas de tradition d’expertise immobilière en France, trouver quelqu’un pour la réaliser n’est pas aussi simple que vous l’imaginez. Une solution consiste à trouver un expert en France qui est réglementé par la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Essayez de rechercher sur Internet des sites tels que ricsfirms.com, qui répertorie les géomètres agréés par la RICS en France.

Notez également que les recherches locales ne révèlent pas autant d’informations sur la propriété qu’une recherche auprès des autorités locales au Royaume-Uni. Pensez à faire vos propres recherches sur le bien et sur les plans de développement à proximité.

Le coût de l’achat d’une propriété

Il peut être difficile de déterminer ce coût en termes généraux.

Les honoraires de l’agent immobilier représentent probablement entre 4 % et 10 % du prix d’achat, mais le prix proposé par l’agence immobilière les inclut généralement – recherchez les lettres FAI. Parfois, les frais de notaire sont également inclus.

Ce que l’on appelle souvent les frais de notaire sont en fait des taxes payées à l’État. Elles sont toutes gérées par le notaire – d’où les frais de notaire. En mai 2020, les frais de notaire ont été réduits de 1 %, ce qui les porte à 6-7 % pour les logements anciens et à 1-2 % pour les logements neufs.

Tout cela est assez déconcertant. Heureusement, la Chambre des Notaires de Paris propose une calculatrice en ligne très pratique pour vous aider à estimer le coût total.

Il y a aussi les frais liés à l’envoi de vos fonds à l’étranger. Si vous transférez une somme forfaitaire depuis le Royaume-Uni, faites appel à un spécialiste des devises pour obtenir un meilleur taux de change qu’auprès d’une banque.