Tout d’abord, vous devez décider du type de maison que vous voulez. Recherchez-vous un appartement avec vue sur la mer, une propriété historique dans une ville locale ou une maison rurale située sur son propre terrain ? En dressant une liste de toutes vos exigences et en les répartissant entre les « indispensables » et les « souhaitables », vous gagnerez beaucoup de temps et rendrez votre processus de recherche beaucoup plus efficace. Par exemple : « Il doit y avoir au moins trois chambres à coucher » et « Il serait bien d’avoir un balcon ».
Ensuite, vous devez trouver des propriétés qui correspondent à votre liste d’exigences. Il existe un certain nombre de portails en ligne populaires que vous pouvez utiliser, dont beaucoup sont disponibles en anglais pour faciliter le processus de recherche.
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Portails immobiliers en ligne populaires
Vous trouverez ci-dessous quelques-uns des portails immobiliers espagnols les plus populaires :
- Idealista
- Milanuncios (en espagnol uniquement)
- Fotocasa
- Enalquiler
- Servihabitat
- Comprarcasa
- Tucasa (uniquement en espagnol)
- Venta de pisos (uniquement en espagnol)
Dois-je faire appel à une agence immobilière ?
La plupart des propriétés que vous voyez en ligne sont gérées par des agents immobiliers. Certains parlent anglais (certainement dans les zones touristiques) et la plupart ont l’habitude de traiter avec des acheteurs étrangers. Si les agents immobiliers peuvent vous fournir des informations détaillées sur la région ou la ville qui vous intéresse, il est conseillé de les approcher avec une certaine prudence.
La réglementation est relativement faible en Espagne et – tout comme au Royaume-Uni – il existe des agents immobiliers peu scrupuleux. N’oubliez jamais que l’agent est rémunéré par le vendeur (nous y reviendrons plus loin). Ils essaient en fin de compte de vendre une propriété et ne montreront généralement que les aspects positifs d’une propriété, et non ses défauts. Ne versez jamais d’acompte et évitez les agents qui vous suggèrent de faire des économies. Certains peuvent vous proposer de faire appel à leurs relations, mais il est fortement conseillé de trouver votre propre notaire, votre fournisseur d’hypothèque et votre avocat, afin de pouvoir leur faire entièrement confiance.
Acheter une propriété en Espagne
Le processus d’achat d’une propriété en Espagne est simple mais très différent de celui du Royaume-Uni. Dans les sections ci-dessous, vous trouverez un aperçu des aspects les plus importants dont vous devez être conscient lorsque vous achetez une propriété en Espagne.
Le processus d’achat
Dans un premier temps, vous ferez une offre sur la propriété de votre choix, généralement par l’intermédiaire de l’agent immobilier du vendeur. Si l’offre est acceptée, l’étape suivante consiste pour l’acheteur et le vendeur à signer un contrat préliminaire (appelé contrato privado de compraventa).
L’acheteur verse ensuite un acompte, généralement égal à 10 % du prix d’achat. Toutes les vérifications (réglementaires, études de construction, analyses du sol) que vous souhaitez effectuer devront l’être avant cette étape. Ceci est particulièrement important si vous envisagez d’acheter une propriété rurale (terreno no urbanizable) où il n’est pas toujours évident de savoir ce qui a été construit dans le respect des réglementations et ce qui a été construit illégalement.
Vous devez également savoir que si vous achetez une propriété en ruines, ou dont certaines des toilettes extérieures sont en ruines, il n’est pas toujours facile de rendre ces ruines habitables. La réglementation exacte dépend de la région, mais dans la plupart des cas, une ruine devra avoir un toit partiellement ou totalement intact pour obtenir l’autorisation de la rénover. Dans tous les cas, peu importe ce que l’agent immobilier vous promet, il est impératif de vérifier cela avec un architecte local ou directement avec le conseil autorisé.
L’acheteur s’occupe ensuite d’obtenir un prêt hypothécaire si nécessaire, même s’il doit déjà avoir discuté de ses besoins avec le fournisseur de prêts hypothécaires. L’Espagne a traversé une crise immobilière très grave depuis 2008, ce qui a conduit les banques à rendre l’obtention d’un prêt hypothécaire beaucoup plus difficile.
L’étape suivante consiste à signer le contrat de vente (escritura de compraventa) devant un notaire. Le prix de vente total, les taxes et autres frais sont alors dus. Si vous ne vivez pas en Espagne à ce moment-là, il est conseillé de donner à un notaire l’accès à votre compte bancaire par le biais d’une procuration afin qu’il puisse se rendre à la banque, récupérer le chèque de banque, puis se rendre chez le notaire pour signer en votre nom, payer le vendeur et régler les taxes dues.
Exigences légales
Même si la loi ne l’exige pas pour conclure la vente, il est vivement conseillé de recourir aux services d’un notaire pour assurer une transition en douceur de la propriété. C’est également une exigence pour la plupart des prêts hypothécaires.
Le vendeur est officiellement responsable de tous les vices cachés du bien, même s’il les ignore. Toutefois, dans la pratique, il peut être difficile et coûteux d’obtenir une indemnisation pour ces défauts. Si vous n’êtes pas sûr de l’état d’un bien, il est préférable de faire réaliser une expertise par un tiers indépendant, soit avant de verser l’acompte, soit comme condition du paiement de la totalité de la somme lors du versement de l’acompte.
Il vous incombe, en tant qu’acheteur, de payer tous les frais et taxes liés à l’achat d’une maison. Si vous avez décidé de faire appel aux services d’un avocat, celui-ci pourra vous conseiller sur tout ce dont vous devez être conscient.
L’acheteur est également responsable de l’enregistrement de la propriété. Le notaire peut fournir ce service moyennant des frais et/ou notifier au bureau d’enregistrement que la vente a eu lieu, sans procéder à un enregistrement complet.
Financement de l’achat : dépôts et hypothèques
À la suite de la crise du crédit de 2008, les banques espagnoles ont été fortement restructurées avec une participation internationale importante de l’UE et du FMI. En conséquence, les banques approuvent moins de prêts hypothécaires et les taux et conditions d’emprunt sont devenus moins favorables.
Il faut savoir que la valeur que les banques attribuent à une propriété peut être très différente du prix réel du marché. En outre, pour une propriété rurale, vous ne pourrez jamais obtenir un prêt hypothécaire qu’à hauteur de 50 % de l’évaluation de la propriété par la banque. Il est donc absolument essentiel que vous vous adressiez d’abord à une banque avant de verser un acompte.
En Espagne, les prêteurs hypothécaires ne signeront pas de contrat de prêt avant que vous ne soyez propriétaire. C’est pourquoi il est important d’inclure dans le contrat une clause vous permettant de vous retirer du contrat si vous ne pouvez pas obtenir de prêt hypothécaire.
Frais et charges
La plupart des frais sont à la charge de l’acheteur en Espagne et il y aura des variations importantes de coûts d’une région à l’autre. En règle générale, les frais et charges supplémentaires payés par l’acheteur représenteront entre 8 et 12 % du prix d’achat et comprennent :
- Taxe de transfert de propriété 5 à 10 % (propriétés existantes) ;
- TVA (ou IVA) à 10 % (propriétés neuves uniquement) ;
- Frais de notaire, taxe sur les titres de propriété et frais d’enregistrement foncier 1-2,5 pour cent ;
- Frais juridiques : 1 à 2 % (TVA comprise).
Les honoraires de l’agent immobilier sont généralement payés par le vendeur, mais il est bon de le vérifier dès le départ avec votre agent. Pour votre information, les agents immobiliers facturent généralement au vendeur environ 3 % du prix de vente final.
Impôt sur les plus-values
En Espagne, l’impôt sur les plus-values varie de 21 % à 27 %. Les vendeurs souhaitant minimiser leurs impôts suggéreront parfois de convenir d’un prix de vente inférieur et de recevoir le reste dans la fameuse enveloppe brune sous la table. Il va sans dire que ce n’est pas une bonne idée, car cet accord a des conséquences négatives très réelles. Tout d’abord, cela peut entraîner des problèmes juridiques. Deuxièmement, en acceptant un prix de vente plus bas maintenant, vous aurez une facture fiscale plus élevée si et quand vous décidez de vendre la propriété.
Choisir un avocat fiable
Il est fortement recommandé de choisir un avocat indépendant spécialisé dans le droit foncier espagnol (urbanismo). Nous vous recommandons également de vérifier que votre futur avocat est inscrit au barreau local (Colegio de Abogados). Cela ne garantit évidemment pas la compétence, mais vous assure au moins que vous avez affaire à un avocat officiel. Un bon point de départ est une liste d’avocats anglophones divisée par région que vous trouverez sur le site Web GOV.UK.
Le système espagnol de transfert de propriété est différent du système britannique. Vous devez donc vous assurer que les personnes impliquées dans la transaction sont qualifiées et expérimentées en Espagne.
Enfin, il convient de mentionner que les agents immobiliers en Espagne sont souvent en mesure de recommander un avocat. Il n’est peut-être pas idéal de les prendre au mot, car vous voulez être sûr à 100 % que votre avocat pense d’abord et avant tout à vos intérêts plutôt que d’avoir à agir à la fois pour vous et pour le vendeur, l’agent immobilier ou les deux.
Comment payer votre maison en Espagne ?
Dernière étape : comment payer votre maison en Espagne. Tout d’abord, vous devrez ouvrir un compte bancaire espagnol. Il existe plusieurs banques qui proposent un compte bancaire spécialement destiné aux expatriés, où vous pouvez ouvrir un compte avec seulement votre passeport et votre N.I.E. Quelques exemples sont Banco Santander et Banco Sabadell.
Transférer de l’argent pour acheter à l’étranger
Maintenant, vous avez probablement un compte bancaire au Royaume-Uni avec votre budget en livres sterling et vous aurez besoin de transférer cet argent vers votre compte bancaire espagnol en euros. Appeler votre banque britannique pour lui demander de transférer l’argent serait certainement une façon de procéder, mais cela pourrait conduire à des taux gonflés et potentiellement à des frais supplémentaires.
Une société de change peut vous aider à résoudre ce problème en vous proposant des taux de change compétitifs tout en vous assurant un transfert rapide et sans tracas.
Voilà, tout ce que vous devez savoir sur l’achat d’une maison en Espagne.
